Tapu İncelenirken Bilinmesi Gerekenler
Şahıslar, şirketler genellikle yapmış oldukları gayrimenkul yatırımlarında taşınmazın tapu kütüğü incelemesi yapmaktan imtina etmekte veya karşı tarafa olan güveninden dolayı herhangi bir tapu incelemesi yapmamaktadır. Lakin, tapu kütüğü o taşınmazın kimlik belgesidir. Dolayısıyla tapu kütüğünü incelemek ve tapu kütüğüne hakim olan ilkeleri bilmek gerekir. Tapu kütüğüne hakim olan ilkeler şu şekildedir.
Tapu Sicili Ayniliği
Tapu sicili sistemi ayni bir sistemdir. Taşınmaz ile ilgilenen bir kişinin ilgili tapuya giderek taşınmazın tapu kaydında taşınmazı sınırlayan her ne varsa görebilmesine imkan sağlayan sisteme, ayni sistem denilmektedir. Bunun sonucunda, taşınmaza ait olarak, taşınmazla ilgili olan ayni hakların veya taşınmazı konu alan etkisi kuvvetlenen nispi hakların o sayfada gözükmesine imkan sağlanır.
Sicile Güven İlkesi
Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın doğumu tescil ile gerçekleşir. Örneğin; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının bir başkasına devredildiğinde, bu devri tapuya tescil ettirmemiz gerekir ki, diğer kişi malik olabilsin. Taşınmaz üzerinde kurulacak bütün ayni haklar kural olarak tescil ile gerçekleşir. Dolayısıyla tescil, ayni hakkın kazanılmasında koruyucu bir unsurdur. Kural olarak tescilsiz ayni hak kazanılamaz. Bunun istisnası vardır. Kanun tescilsiz ayni hakkın kazanılmasına imkan veren birtakım ihtimaller vardır. Mesela mahkeme kararıyla kazanma veya işgal söz konusu olması halinde tescilsiz kazanım söz konusudur. Tescilsiz olarak kazanım söz konusu olması durumunda, bu kazanımdan sonra tescilin yapılması yine şarttır. Burada gerçekleştirilecek olan tescil, açıklayıcı, bildirici bir fonksiyonu olan tescildir. Eğer bir taşınmaz üzerinde ayni hakkı tescilsiz kazanan bir kimse daha sonra bu hakkı tescil ettirmezse, sicile güven ilkesi sebebiyle eski malik(sicilde hak sahibi olarak gözüken kişi), bu taşınmazı üçüncü kişiye devredebilir. Bu durumda, hakkı tescilsiz olarak kazanmış kişi hiçbir hak talebinde bulunamayacaktır.
Tescilde Geçerlilik Şartı
Tescilin geçerli olabilmesi için tescilin geçerli bir hukuki sebebinin varlığı şarttır. Geçerli bir hukuki sebep yoksa, “Yolsuz Tescil” söz konusu olur. Örneğin, satım sözleşmesi yapıldığı anda malikin ayırt etme gücüne sahip değilse, tescilin hukuki sebebi geçersiz olacağından, yolsuz tescil söz konusu olur. Dolayısıyla, satım sözleşmesinin karşı tarafı olan şahıs taşınmaz üzerinde hak sahibi olmayacaktır. Şekle aykırılık halinde de yolsuz tescil söz konusu olabilir. Örneğin, adi senede dayanarak tescilin gerçekleştirilmesinde alıcı olan taraf, yolsuz tescil tarafıdır. Bir diğer örnekle açıklamak gerekirse, icra tehlikesinden kaçabilmek için taşınmazın muvazaalı olarak alıcıya devredilmesi durumunda yine geçersiz bir hukuki sebep olduğu için yolsuz bir tescil söz konusu olacaktır. Bu durumda alıcıya karşı “Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası” açılabilir.
Tescilin yolsuz olmasına rağmen, yolsuz tescil yoluyla taşınmazı devralan ya da taşınmaz üzerinde herhangi bir aynı hakkı devralan kişinin “Tapu Siciline Güven İlkesi” korunacaktır. TMK 1023.maddesi bu durumu düzenlemektedir. Bu madde uyarınca, yolsuz tarafı ile işlem yapan üçüncü kişinin iyiniyetli olması durumunda, bu tapu sicilinin kayda güveni korunacaktır. Üçüncü kişi, işlem anında iyiniyetli ise, anında o taşınmaz üzerindeki ayni hakkı kazanacaktır. Bu durum taşınırlar bakımından “emin sıfatıyla zilyetten” taşınır bir mal üzerindeki ayni hakkı kazanan kişinin kazanmasına benzer.
Madde 1023
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Kamuya Açıklık İlkesi
Tapu kaydı kamuya açıktır. Ancak, her şahıs tapuya gidip, o taşınmazın tapu siciline bakamaz. TMK 1020.maddesi bu durumu düzenlemektedir. İlgili hüküm uyarınca, o taşınmaz üzerinde haklı bir menfaatini kanıtlayan kişiler ilgili tapu siciline bakabilecektir. Unutmamak gerekir ki, tapu sicilindeki bilgilere bakmak kişi açısından bir külfettir, ama bir yükümlülük değildir.
Madde 1020
“(1)Tapu sicili herkese açıktır.
(2)İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
(3)Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
