Kiralanan Paylı Mülkiyetse, Pay ve Paydaş Çoğunluğu İle Dava Açılması Gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2017/1432 E. – 2017/1620 K.
13/02/2017 T.
Taraflar arasındaki iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dilekçesinde; davalının 10.01.2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli, aylık 1.000 TL kira bedeli ile kiracısı olduğunu, 2014 yılı Ağustos ayı kirasını vaktinde ödemediğinden, davalıya 19.08.2014 tarihli ihtarname gönderildiğini, bu ay kirasının gecikmeli de olsa sonradan ödendiğini, 2014 yılı Eylül ayı kira bedelini de vaktinde ödememesi üzerine bu kez 18.09.2014 tarihli ihtarnamenin keşide edilerek gönderildiğini, 26.09.2014 tarihinde de Eylül ayı kira bedelinin ödendiğini, dava açılmasına sebebiyet vermeden taşınmazdan tahliyesi istenmesine rağmen davalının buna yanaşmadığını, bu sebeple davalı ile arasındaki akdin iki haklı ihtar nedeni ile feshi ile davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı dilekçesinde; kiracı olduğu taşınmazın davacının murisine ait olduğunu, kiralanan taşınmazla ilgili davalı ile ½ hissesi için kira akdi imzaladığını, diğer mirasçılardan K1, K2 ve K3 vekili Av. K4 ile de 1/2 hisse için iki ayrı kira kontratı imzaladığını, davacı dışındaki mirasçıların kiralanandan tahliyesine yönelik iradelerinin olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı TBK.’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeni ile açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; dosya içerisinde aynı kiralanana ilişkin davalı ile imzalanmış iki farklı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davada dayanılan ve karara esas alınan 10.01.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi davalı ile davacı arasında düzenlenmiştir. Diğer sözleşme ise 10.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olmakla davalı ile diğer paydaşlar K2, K5 ve K6 vekili Av. K4 arasında imzalanmıştır. Feshi ihbar, temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar gibi akdin feshine neden olacak ve dava şartını oluşturacak hallerde bütün ilgililerin ihtarı veya ihbarı birlikte göndermeleri gerekir. Bu durumda dava şartı olan ihtarların tüm mirasçılar tarafından keşide edilerek gönderilmesi gerekmektedir. Mirasçılardan sadece biri tarafından düzenlenen ihtarname esasen hukuki sonuç doğurmaz. Bu hukuki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmadığından mirasçılardan biri tarafından yapılan ihtarlara dayalı olarak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilemez.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 13.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
