İpotekler Arasında Sıra

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı/ipotek kurulması mümkündür. Bir taşınmaz üzerinde A, B ve C lehine ipotek tesis ettiğimizi düşünelim. Acaba bunlar arasındaki öncelik hakkı neye göre belirlenecektir?

İlerleme Sistemi Yöntemi

İlerleme sistemi yöntemi, Roma Hukuku kaynaklı bir sistemdir. Bu sistem uyarınca, bir taşınmaz üzerinde A, B ve C lehine üç(3) ayrı ipotek hakkı varsa, kronolojik olarak önce kuruluş olan rehin hakkı sahibi ön sırada yer alacaktır. Örneğin, 2012 yılında A’ya, 2013 yılında C’ye ve 2014 yılında B’ye bu hakkı tanıdık. Taşınmazın satışı sonucunda, tarih olarak en erken olan A’ya ipotek bedelini ödeyeceğiz, arta kalan meblağ söz konusu olduğunda, C’ye ve sonra da B’ye ödeyeceğiz.

Şunu da belirtmek gerekir ki, taşınmazın satışı akabinde, A’ya ödenen ipotek bedeli sonucunda, A’nın ipotek hakkı ortadan kalkacaktır. Bu durumda C, A’nın yerine ilerleyecek B de C’nin yerine ilerleyecektir. Sonuç olarak, bu sistemin temel mantığı da budur, yani boşalan dereceye ilerleme hakkı söz konusu olmaktadır.

Bu sistemde, rehin derece sisteminin saklı tutulması mefhumu bulunmamaktadır.

Sabit Derece Sistemi

Bu sistemde, taşınmaz üzerindeki ipotek bedelleri farazi olarak değer parçalarına bölmektedir. Bu ipotek bedellerini rehinli alacaklı ve taşınmaz maliki birlikte belirlemektedir; bir diğer ifade ile, alacaklının sahip olduğu ipoteğin gireceği derecenin miktarını ve sırasını birlikte belirlerler. Bir nevi, malik, burada ipotek alacaklısının söylediklerine uymaktadır.

Derecelerde gösterilen bedellerin toplam miktarı, tapuda gösterilen taşınmaz değerinden yüksek olamaz.

Yukarıda belirtilen hususlar bir örnek üzerinden açıklayalım;

Bu örneği somutlaştıralım; ipotek borçlusu şahıs, A’nın borcunu ödedi ve ikinci(2) derecede olan ipoteğini terkin etti, yani ikinci derece artık boşaldı. Bu durumda üçüncü ve dördüncü sırada yer alan B Bank ve Cafer, A Bank’ın yerine ilerleyemezler. İlerleme hakkına sahip değildirler, meğer ki boş dereceye ilerleme hakkı tanınmamış olsun. Malik, ilerleme hakkı tanımışsa elbette ikinci dereceye ilerleyebilmeleri mümkündür.

İlerleme sisteminin olmayışı, malik lehinedir. Çünkü burada malik, ikinci derecenin miktarı olan 50.000 TL’lik miktar için yeni bir ipotek hakkı tesisi edebilme hakkına sahip olmaktadır.

Taşınmazın maliki boş kalan ikinci derecenin miktarını değiştirebilir mi?

Boş olan ve miktarını değiştirmek istediğim derecenin altındaki derecede kurulmuş bir ipotek hakkı varsa, bu durumda değerini değiştirmek artırmak istediğimde, alttaki derecelerde bulunan ipotek hakkı alacaklılarının, alacaklarını alma imkanı riske girmiş olacaktır. Dolayısıyla burada anacak alttaki derecelerde ipotek hakkı alacaklılarının rızası alınmak koşuluyla boş derecedeki miktarın artırılması söz konusu olabilecektir. Boş kalan derecenin miktarını azaltmak kimsenin aleyhine olmayacağından, malik dilediği gibi bu miktarı azaltabilir.

Bir Dereceyi Alt Derecelere Bölme İmkanı

Örneğin, Taşınmaz üzerinde, 200.000 TL olarak saklı tutulan ve boş olan ipotek derecesi söz konusu. Ben bu derecede, A bankası lehine 100.000 TL’lik ipotek tesisi sağladım. Daha sonra, 200.000 TL’lik derece içerisinde boş kalan 100.000 TL’lik kısım için de başka kişiler lehine ipotek tesis edilebilmesi mümkündür.

Sonuç olarak, taşınmaz maliki, bir dereceyi, derecenin miktarını aşmamak kaydıyla alt derecelere bölebilme imkanına sahiptir.

Alt Dereceler Bakımından Öncelik Sırası

Bir derecenin içerisinde bulunan alt dereceler bakımından da bir hiyerarşinin söz konusu olması gerekmektedir. Alt derecelerde bulunan rehinli alacaklıların onayı ile bir derece içerisinde bulunan alt dereceler bakımından öncelik ilişkisi belirlenebilir. Eğer malik ile alt derece bulunan rehinli alacaklılar arasında bir anlaşma yapılmamışsa, bu durumda garabe usulü olarak alt dereceler arasında oransal dağılım söz konusu olacaktır. Bu durum sadece alt dereceler sisteminde uygulanabilecek bir durumdur. Tüm sistem bakımından garabe usulünün uygulanması mümkün değildir. Çünkü tüm sistem geneline baktığımızda, birinci derecede bulunan ipotek tatmin edildiğinde, ikinci derecede bulunan ipotek borcu ödenir.

UYARI: Taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı, taşınmaza ait tapu kütüğüne şerh verilir. Dolayısıyla, taşınmaz maliki, ipotek alacaklılarına karşı sonradan hukuka aykırı şekilde bir başka şahsa hak tesis ederse. Bu durumda şerhin munzam etkisi ile taşınmaz üzerinde sonradan kendi hakkına zarar veren hakkın terkinini isteyebilir ipotek hakkı alacaklısı. Eğer şerh bulunmuyorsa, borca aykırılık hükümlerine gidilebilmesi mümkündür.