Enerji Piyasasında Üst Hakkı

Başkasına ait taşınmaz üzerinde enerji projesi tesis edebilmek mümkündür. Birçok şirket ya kira sözleşmesi ya da üst hakkı sözleşmesi akdederek taşınmaz sahibi ile anlaşmaktadır. Kira sözleşmesi şirketlerin kredi çekmesi adına birçok engelle karşılaşılmasına sebebiyet verdiğinden, tarafımızca müvekkillerimize üst hakkı sözleşmesi yapılması ve üst hakkı sözleşmesinin de ayrı bir tapuya kaydedilmesi yönünde hukuki görüşlerimizi bildirmekteyiz. Zira bir taşınmaz yönünden üst hakkı sözleşmesinin kira sözleşmesine nazaran birçok hukuki koruması mevcuttur.

Enerji Projeleri İçin Taşınmaz Maliki İle Kira Sözleşmesi Akdedilmesi

Taşınmazların kiraya verilmesi adi yazılı veya sözlü kira sözleşmeleri ile mümkün olabilmektedir. Enerji projelerinde de enerji üretim tesisi kurmayı planlayan şirketler tesisin bulunacağı taşınmazı satın alarak devralma işleminin ekonomik maliyetini düşünerek taşınmazı kiralama yoluna başvurabilmektedir.

Taşınmazın enerji işleri ile ilgilenen şirkete kiralanması sonrasında enerji üretim tesisi onay süreçlerinin başlanılabilmesinde hiçbir hukuki engel bulunmamaktadır. Ancak ülkemizde faaliyet gösteren enerji üretim tesislerinin birçoğunun banka kredisi ve leasing şirketleri tarafından finanse edilerek tamamlandığı göz önüne alındığında, ilgili enerji üretim tesisinin kredi çekilerek tamamlanması talebi günümüzde artmaktadır.

Başkasına ait bir taşınmazın elektrik üretim tesisi kurulmak maksadıyla kiralanması durumunda, taşınmazın veya henüz enerji üretimine geçmemiş tesisin ipotek/rehin olarak gösterilebilmesi mümkün değildir. Bunun sonucunda da bankalardan söz konusu proje için kredi talebinde bulunulabilmesi birçok engelle karşılaşılmasına sebebiyet vermektedir. Bu sebeple, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde elektrik üretim tesisi kurulmak istenmesi ve söz konusu tesisinde banka kredisi veya leasing firmaları ile finanse edilmesi yoluna başvurulmak istenmesi durumunda, taşınmazın kiralanmasının finansal ve hukuki yönden uygun olmayacağı sonucuna ulaşılmaktadır.

Enerji Projeleri İçin Taşınmaz Maliki İle Üst Hakkı Sözleşmesi Akdedilmesi

Enerji şirketleri belli durumlarda GES kurulması planlanan arazinin satın alınması maliyetinin çok yüksek olmasından dolayı arazi/arsa maliki ile anlaşma sağlayarak kira ya da arazi üzerinde üst hakkı tesisi ile taşınmaz üzerinde GES tesisi kurulması yoluna başvurmaktadır. 

GES tesisinin kurulmasından tamamlanmasına kadar olan süreçte enerji şirketlerinin yegane finansal başvuru yolu ise proje kapsamlı kredilerdir. Bankalar söz konusu GES tesisi projesi için kredi başvurusuna onay vermek için ilgili projenin kurulmasının planlandığı taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmek istemektedir. İlgili taşınmazın kiralanan veya üst hakkının tarafı olan malike ait olması durumunda banka tarafından GES tesisi kurulumunu gerçekleştiren şirkete kredi verilmemektedir, verilse dahi birçok engelle karşılaşmak mümkün olmaktadır. Söz konusu engeller ise GES tesisini kuran şirket yönünden zamansal bir gecikmeye sebep olacak olup, söz konusu zamansal gecikme de uzun mertebede mali yönden ağır sonuçlara sebebiyet verebilecektir.

Bankanın ilgili GES projesine ilişkin talep edilen kredi başvurusuna onay vermemesindeki sebep, ipotek kurulabilecek bir taşınmazın mümkün olmamasıdır. Her ne kadar hukukumuzda TARES sistemi ile taşınır rehni sistemi kurulmuş olunsa da bankalarca taşınmaz rehni tercih edilmektedir. Ancak, taşınmazın kiralama veya üst hakkı yoluna gidildiğinde taşınmaz maliki tarafından söz konusu ipotek tesisine muvafakat gösterilmeyeceğinden GES tesisi anahtar teslimi kurulumu gerçekleştiren EPC firmaları tarafımıza ilgili hukuki prosedürün nasıl şekillenmesi gerektiğine ilişkin danışmaktadır.

Başkasına Ait Taşınmaz Üzerinde Enerji Tesisi Kurmak İçin Üst Hakkı Sözleşmesi Yapılmasının Avantajları

Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde GES tesisi kurulması için ilk olarak yapılması gereken sözleşme bir üst hakkı sözleşmesidir. Üst Hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinde düzenlenmiştir.

TÜRK MEDENİ KANUNU – MADDE 826

(1) Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

(2) Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

(3) Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Üst Hakkı Sözleşmesinin En Az 30 Yıllık Olmasının Önemi

TMK md. 826/f.3 hükmünden de anlaşılacağı üzere, üst hakkı bir taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine kurulan bir irtifak hakkı türü olup, söz konusu hakkın en az 30 yıl ile düzenlenmesi durumunda üst hakkının sürekli niteliğinde olduğundan söz edilecek olup, bu durumda(en az 30 yıl) tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmesi mümkündür. 

Yukarıda beyan ettiğim üzere söz konusu taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine üst hakkı tesisi kurulabilmesi mümkündür. Bir enerji firması lehine üst hakkı tesis edildiğinde o üst hakkının taşınmaz niteliğinde olduğundan bahisle üst hakkının ipotek edilerek kredi başvurusunda bulunulabileceği düşünülmektedir. Bu bakış açısı elbette doğrudur. Lakin genellikle şirketler tarafından gözden kaçan bir husus bulunmaktadır.

Üst Hakkının Ayrı Bir Tapuya Tescil Edilmesi Gerekliliği

Taşınmaz maliki ile enerji firması arasında üst hakkı sözleşmesi akdedilmesi durumunda söz konusu üst hakkının taşınmazın mülkiyetinden ayrı olarak tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi gerektiğine ilişkin düzenlemenin mutlaka sözleşme ile düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde her ne kadar ortada hukuka aykırı olmayan bir üst hakkı sözleşmesi kurulmuş olunsa da üst hakkının ayrı bir taşınmaz olarak kaydedileceği kararlaştırılmamışsa Tapu Müdürlüğü söz konusu üst hakkını ayrı bir taşınmaz olarak kaydetmeyecektir. Tüm bu yaşananlar karşısında banka da ipotek tesisi yönünden ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilmiş bir üst hakkı aradığından, enerji şirketinin kredi başvurusuna ilgili proje yönünden onay verememektedir. 

Sonuç olarak, bir enerji firması başkasına ait arazi/arsa/taşınmaz üzerinde GES tesisi kurmak istiyorsa öncelikli olarak en az 30 yıl süreli üst hakkı sözleşmesi akdedilmesi sağlamalıdır. En az 30 yıl süreli bir üst hakkı sözleşmesi akdedilirken ilgili sözleşmede madde olarak söz konusu üst hakkının ayrı bir taşınmaz olarak tapu kütüğüne tesis edilmesi gerektiği mutlaka düzenlenmiş olmalıdır. Aksi takdirde banka tarafından ilgili projenin finansmanının sağlanması yönünden kredi başvurusunda bulunulması zorlaşacaktır.

Sonuç olarak, enerji piyasasında üst hakkı meselesi alanında profesyonel hizmet sağlayan avukatlarca yürütülmesi gereken bir konudur.